Multipropriedade em Gramado: quando a empresa entra em crise

Em 2023, as parcelas de cotas vendidas na Serra gaúcha já eram garantia de CRIs que estavam em fundos imobiliários de varejo. Quando a empresa pediu recuperação judicial, comprador e investidor ficaram em lados opostos da mesma garantia.

Por Adilson Bolico · OAB/RS 83.663 · OAB/SP 532.277 · 11 de novembro de 2026 · 12 min de leitura

Em abril de 2023, a Vara Regional Empresarial de Caxias do Sul aceitou o pedido de recuperação judicial de três empresas do grupo Gramado Parks, entre elas a GPV, que vendia multipropriedades, e mandou a securitizadora Fortesec devolver os recebíveis em 48 horas. Menos de um mês depois, um desembargador do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) suspendeu a ordem, porque crédito cedido fiduciariamente não se sujeita à recuperação. Segundo o Seu Dinheiro, a dívida com a securitizadora era de R$ 870 milhões, cerca de 72% do endividamento das holdings em recuperação. Do outro lado dessa disputa estavam fundos imobiliários negociados na B3, com cotistas pessoas físicas. A pergunta de quem comprou uma semana por ano na Serra passou a ser outra: com quem está, afinal, o dinheiro que ele continua pagando? Gramado e Canela vendem um turismo lúdico, de cenário quase de fantasia, e esse ambiente deixa o visitante mais sensível à abordagem comercial. A ponto de, em 2023, a prefeitura de Gramado proibir por decreto a abordagem de turistas nas ruas para fins comerciais. O interesse pelo tema é regional: no Google Trends, nos 12 meses até novembro de 2026, o Rio Grande do Sul aparece como o segundo estado com maior interesse relativo pela busca “multipropriedade”.

Como a parcela da multipropriedade vira lastro de CRI?

A parcela que o comprador paga todo mês é um recebível, e recebível pode ser vendido ou dado em garantia. A empresa de multipropriedade vende as frações em dezenas de parcelas, mas precisa do dinheiro antes, para erguer o resort. Por isso, cede essa carteira de parcelas a uma securitizadora, que emite Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e capta o dinheiro de investidores.

O caminho do dinheiro tem quatro elos. O comprador assina a promessa de compra e venda da fração e passa a pagar as parcelas. A empresa cede essas parcelas, plena ou fiduciariamente, à securitizadora. A securitizadora emite o CRI com aquele fluxo como lastro ou garantia, sob regime fiduciário. Por fim, o CRI é comprado por investidores, muitas vezes por fundos imobiliários de recebíveis negociados na B3, cujas cotas estão na carteira de pessoas físicas.

Na cessão fiduciária, a titularidade dos créditos passa ao credor até a dívida ser paga, como prevê o art. 18 da Lei 9.514/1997. Na prática, a parcela da semana na Serra deixa de ser só uma dívida do comprador com a empresa e passa a ser a garantia de um investimento de terceiros.

Por que comprador e investidor ficam em lados opostos?

Porque os dois dependem do mesmo fluxo de parcelas, mas querem coisas diferentes dele quando a empresa quebra. O investidor do CRI quer que as parcelas continuem sendo pagas e que a garantia seja executada. O comprador quer o resort entregue ou o dinheiro de volta, e muitas vezes quer parar de pagar.

A lei já responde a uma parte dessa tensão. O art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964, aplicável à multipropriedade de forma supletiva, diz que a cessão dos direitos creditórios das unidades não transfere ao credor nenhuma das obrigações do incorporador. Traduzindo: a securitizadora recebe as parcelas, mas não assume o dever de entregar o resort. Quem deve a obra continua sendo a empresa em crise.

A assimetria está no fato de que nenhum dos dois lados viu o contrato do outro. O comprador não sabe que sua parcela foi cedida, e o investidor do fundo raramente conhece o perfil de quem comprou as cotas que lastreiam o seu CRI. Há ainda a hipótese em que as duas posições pertencem à mesma pessoa: quem comprou uma semana em Gramado e, na corretora, tem cotas de um fundo de recebíveis exposto ao mesmo grupo.

Na Serra gaúcha, essa engrenagem ganhou escala quando a Faria Lima desembarcou em Gramado. Com a entrada de grandes fundos de investimento, empreendedores locais, a pretexto de se profissionalizar e crescer, passaram a entregar recebíveis em troca de capital para comprar outros terrenos e lançar outros empreendimentos. Isso trouxe dinheiro, mas também transformou os ativos imobiliários da região em ativos sujeitos ao problema da securitização: quando o recebível vira CRI, o destino da obra passa a depender de credores que nunca pisaram no empreendimento.

Quando o CRI deixa de ser pago por culpa da construtora, seja por fraude, por desencaixe financeiro ou por gestão que violou as diretrizes do próprio projeto, há famílias prejudicadas dos dois lados. De um lado, compradores que ficaram com o imóvel inacabado, às vezes dezenas de multiproprietários de uma mesma unidade. Do outro, credores fiduciários que têm, em tese, a garantia do imóvel. A legislação hoje pende para o investidor. Mas esse investidor também costuma ser um consumidor: comprou o CRI na corretora depois de ouvir que era um título seguro e garantido.

O que aconteceu na recuperação judicial da Gramado Parks?

A recuperação judicial da Gramado Parks mostrou, em poucas semanas, os dois lados dessa disputa. Em abril de 2023, o juiz Silvio Viezzer, da Vara Regional Empresarial de Caxias do Sul, aceitou o pedido de três empresas do grupo: a GPV, de venda de multipropriedades, a ARC Rio, de rodas-gigantes, e a BPQ, de gestão de parques. A GPK, de hotéis e incorporações, ficou de fora, segundo o InfoMoney.

Na mesma decisão, o juiz mandou a securitizadora Fortesec devolver os recebíveis em 48 horas, sob multa de R$ 100 mil, e a proibiu de executar as garantias dos CRIs. A decisão apontou conflito de interesses, porque a securitizadora pertencia ao mesmo grupo da gestora de fundos que detinham ativos ligados à empresa. Fundos como Devant Recebíveis (DEVA11), Hectare (HCTR11), Versalhes (VSLH11) e Serra Verde (SRVD11) tinham exposição a esses CRIs.

Em maio de 2023, o desembargador Gelson Rolim Stocker, do TJRS, autorizou a Fortesec a retomar a cobrança dos recebíveis e a executar as garantias. O fundamento foi que créditos cedidos fiduciariamente não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial. Até 17 de maio de 2023, segundo o Seu Dinheiro, as cotas do TORD11 caíam 46,96% no ano, e as do HCTR11, 35,76%.

A recuperação judicial alcança as parcelas cedidas à securitizadora?

Em regra, não. O art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005 exclui da recuperação o credor titular de propriedade fiduciária, e o Superior Tribunal de Justiça aplica essa regra à cessão fiduciária de recebíveis, a chamada trava bancária. É o que a Segunda Seção afirmou ao reconhecer a não sujeição do crédito garantido por cessão fiduciária (STJ, AgInt no CC 145.379, Segunda Seção, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 13/12/2017).

O limite dessa proteção é o valor da garantia. Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ decidiu que a extraconcursalidade do crédito garantido por cessão fiduciária de recebíveis futuros fica limitada ao valor da garantia (STJ, AREsp 2.935.449, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 22/06/2026). O que exceder esse valor entra na recuperação como qualquer outro crédito.

Minha leitura é que o problema central está antes da recuperação judicial. Muitas dessas securitizações são feitas sem o cuidado e sem a fiscalização que a estrutura exige, e as normas não são restritivas o suficiente para impedir que a mesma unidade seja, ao mesmo tempo, promessa a uma família e garantia de um investimento vendido a outra.

O comprador da cota entra na fila de credores?

Depende do que ele pede e de quando o direito nasceu. O pedido de devolução do que foi pago é, em regra, um crédito contra a empresa, e o Tema Repetitivo 1.051 do STJ define que o crédito se submete à recuperação conforme a data do seu fato gerador. Contratos e fatos anteriores ao pedido tendem a cair no plano, com o deságio e os prazos que os credores aprovarem.

O comprador, porém, não é apenas credor. O art. 1.358-K do Código Civil equipara o promitente comprador da fração de tempo ao multiproprietário na seção que trata dos direitos e obrigações da multipropriedade, e a posição dele sobre a unidade é diferente da posição de quem só tem um crédito em dinheiro. Antes de escolher entre exigir a entrega ou pedir a rescisão, o comprador precisa saber em que regime o empreendimento foi registrado e se a sua fração está individualizada na matrícula.

A quem o comprador deve pagar depois da cessão?

A quem foi indicado depois de ele ser notificado da cessão. O art. 290 do Código Civil diz que a cessão de crédito não tem eficácia em relação ao devedor até que ele seja notificado. O art. 292 desobriga o devedor que, antes de saber da cessão, pagou ao credor original.

A consequência prática é que o pagamento feito à empresa depois da notificação pode não quitar a parcela perante a securitizadora. O comprador que recebe uma carta ou um boleto com o nome de uma companhia desconhecida deve guardá-lo, pedir cópia do termo de cessão e passar a pagar onde o documento indicar.

Como uma crise de multipropriedade aparece na prática?

A situação a seguir é hipotética, composta a partir de padrões frequentes. Um médico de Caxias do Sul comprou duas semanas por ano em um resort na Serra, em 2021, e investe parte das economias em fundos imobiliários de recebíveis pela corretora. Em 2023, ele lê que a empresa pediu recuperação judicial e que um dos fundos da sua carteira caiu mais de 30%.

Ao abrir os relatórios do fundo, ele descobre que um dos CRIs da carteira tem como garantia parcelas de multipropriedade da mesma empresa que lhe vendeu as semanas. Como comprador, ele quer parar de pagar até saber se o resort será entregue. Como cotista, depende de que compradores como ele continuem pagando. O que ele deveria verificar está em três lugares: o contrato de compra, para ver se há cláusula de cessão; a correspondência recebida, para saber se foi notificado; e o relatório gerencial do fundo, que identifica o devedor e as garantias de cada CRI.

Comprador, investidor e securitizadora: o que cada um tem e arrisca

A tabela resume a posição de cada parte quando a empresa de multipropriedade entra em recuperação judicial. A conclusão principal é que a securitizadora tem a posição mais protegida, e o comprador, a mais exposta.

O que fazer, na ordem, se a empresa da sua multipropriedade pediu recuperação judicial

Estes passos servem para quem comprou a cota e para quem tem fundo exposto ao mesmo grupo. Nenhum deles depende de contratar alguém.

1. Localize o número do processo de recuperação judicial. A relação de credores e o plano ficam nos autos e no site do administrador judicial.
2. Confira se o seu nome está na relação de credores. Se não estiver, ou se o valor estiver errado, há prazo para habilitação ou divergência.
3. Procure no contrato a cláusula de cessão dos recebíveis. Ela indica se as parcelas podiam ser transferidas a terceiros.
4. Guarde qualquer notificação de cessão e os boletos novos. A partir da notificação, o pagamento à empresa pode não valer perante a securitizadora.
5. Peça a certidão de matrícula do empreendimento. Ela mostra se a fração está registrada e se há afetação ou garantias sobre a unidade.
6. Se você tem fundo imobiliário, leia o relatório gerencial. Ele lista os CRIs da carteira, os devedores e as garantias.
7. Não pare de pagar sem formalizar o motivo por escrito. A interrupção sem registro pode ser tratada como inadimplência do comprador.

O primeiro documento a pedir é a relação de credores do processo. Ela mostra em uma página se o comprador foi reconhecido como credor, por quanto e em que classe, e é a partir dela que se decide entre habilitar o crédito, discutir o valor ou buscar a rescisão.

Perguntas frequentes

Se a empresa de multipropriedade pediu recuperação judicial, posso parar de pagar?

Parar de pagar sem formalizar o motivo é arriscado. Se as parcelas foram cedidas a uma securitizadora, ela pode cobrar e executar garantias, porque a cessão fiduciária fica fora da recuperação judicial pelo art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005. Antes de interromper os pagamentos, o comprador deve registrar por escrito o motivo e verificar a quem está pagando.

A securitizadora é obrigada a entregar o resort que eu comprei?

Não. O art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964 diz que a cessão dos direitos creditórios das unidades não transfere ao credor as obrigações do incorporador. A securitizadora recebe as parcelas, mas o dever de concluir e entregar o empreendimento continua com a empresa que vendeu a fração.

Como saber se o fundo imobiliário da minha carteira tem CRI de multipropriedade?

Pelo relatório gerencial mensal do fundo, publicado no site da gestora e no sistema de documentos da B3. Ele lista os CRIs da carteira, o devedor de cada um, o setor e as garantias. Fundos de recebíveis com exposição a turismo costumam identificar o empreendimento ou o grupo econômico devedor.

O comprador de multipropriedade pode votar no plano de recuperação judicial?

Pode, se o seu crédito estiver relacionado na recuperação. O credor sujeito ao plano participa da assembleia geral de credores na classe correspondente ao seu crédito. Por isso, conferir a relação de credores e corrigir valor ou classe dentro do prazo é o primeiro passo para ter voz no processo.

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Fontes e referências

• Justiça aceita pedido de recuperação judicial da Gramado Parks, emissora de CRIs presentes em FIIs (InfoMoney, 19/04/2023)
• Justiça libera execução de garantias contra Gramado Parks (Seu Dinheiro, 17/05/2023)
• Gramado proíbe a abordagem de turistas nas ruas da cidade para fins comerciais (Pontos pra Voar, 24/10/2023), sobre o Decreto 1.491/2023
• Lei 11.101/2005, art. 49 (recuperação judicial)
• Lei 4.591/1964, art. 31-A
• Lei 9.514/1997, art. 18 (cessão fiduciária)
• Código Civil, arts. 290, 292 e 1.358-K
• Google Trends, busca “multipropriedade”, Brasil, últimos 12 meses, interesse por sub-região (consulta em 10/11/2026)
• Jurisprudência citada pelo número no corpo do texto: STJ, AgInt no CC 145.379; STJ, AREsp 2.935.449; STJ, Tema Repetitivo 1.051